关于合伙买房

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前段时间，最高人民法院的一份判决广为流传——对规避限购而借名买房，合同无效（辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书》（2020）最高法民再328号）。

判决书措辞严厉：

“司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。”

违背公序良俗，代持协议无效。

合伙买房本质也是一种代持，只不过是代持的不是100%的房屋产权，而是一部分。在法律关系认定上，与借名买房没有区别。

尽管律法严厉，仍然有不少同学想要一试。

本人是法律博主，只做风险提示，朋友们决策自断。

一、合伙买房的风险

合伙买房，老生常谈的是道德风险，比如：

• 借名的人翻脸不认；

• 借名的人老婆不认；

• 借名的人意外去世，家属不认；

• 借名的人对外欠债，房子被用作抵债。

很多人没有意识到的，还有决策风险和变现风险。

房子涨了≠收益到手。需要决策，需要变现。

比如，房子涨了200万，你认为见好就收，去追逐更大更新的标的。但你的伙伴不同意，认为雪坡正长，市场远没有到高点。

又或者，伙伴住在这套房子里，很满意，这是他家庭唯一住房，甚至可能是孩子的学区房，不想卖掉再换。你想变现退出？对不起，没有现金。

即便都同意卖房，那么是卖500万，还是550万呢？是卖给价高周期长的，还是价低周期短的？是先做个凤冰，还是原样卖出呢？

又是一番争吵。

二、合伙买房的收益、成本精算

300万的房子，涨到500万，收益是200万吗？

并不是。

• 银行有资金成本，要从收益中扣除；

• 租金收入也是收入；
  

• 购房资格算不算额外的价值？

• 房屋的装修、出租、维护，所投入的时间和精力，算钱吗？
  

• 有人出是首付，有人出是月供，付款的时间不一样，利息成本也不一样，要不要分别计算？

这是一道精算题。数学不好容易懵圈。

三、什么样的人可以合伙买房

一项交易，操作模式本身是安全的，对交易对手有信心，正常进行的概率超过80%，才值得去做。合伙买房风险高，有两点非常重要：

一是代持的合伙人靠得住。这种通常是自己的父母、兄弟、亲戚、老同学、多年生意伙伴、下属员工。也就是说，靠血缘、友情、利益交换。这些关系有一个特点，它们不是一次性交易，而是关联了长期利益或者其他利益。利益是你最大的盟友。

二是投资人不差钱。也就是说，哪怕就是判了合同无效，哪怕合伙人卖掉了房子卷款跑路，所有的投资打了水漂，没关系，爷儿们有钱，认栽。

四、一份设计精妙、措辞严谨的代持协议有用吗？

合同，是为了在一方违约的时候可以诉诸法院，由国家公器主持正义。私下能够协商解决的事情，签不签合同都无所谓。

从过往的司法判例来看，法院大多支持代持协议有效，虽然“房住不炒”，但当事人之间，做了也就做了。甚至2020年，同样是最高法院，还有认定代持协议有效的案例。（献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（2020）最高法民申4号；北京牛建建筑集团有限公司、中国华侨出版社再审审查与审判监督民事裁定书（2020）最高法民申406号。）

不过，司法裁判的口径如今已经明显转向。不到一年时间，最高院明确裁判规避限购的代持无效。

这种情况下，合同写得再好，递到法院，被判下“无效”二字，没有意义。

五、合伙买房还有出路吗？

如果需要公权力托底，就不能悖法而行。

法律禁止的，是没有资格的人取得房子的产权。转换交易模式，放弃对产权的诉求，只留债权，或许还是一条出路。

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